BUSSOLA IMU

Si avvicina la data del 16 dicembre entro la quale assolvere il pagamento del saldo IMU 2024 e un breviario, sebbene non esaustivo, può essere utile per ricordare i fondamentali dell’imposta municipale sugli immobili.

CHI E’ OBBLIGATO AL PAGAMENTO

In particolare, soggetti passivi sono:

• il proprietario;
• l’usufruttuario;
• il titolare del diritto di abitazione o d’uso;
• il coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento giudiziale di separazione o divorzio;
• il titolare del diritto di enfiteusi;
• il titolare del diritto di superficie.

CHI NON E’ OBBLIGATO AL PAGAMENTO

• il nudo proprietario (in caso di immobile gravato da usufrutto);
• il proprietario (in caso di immobile gravato da diritto di abitazione o di uso);
• l’inquilino;
• il comodatario.

SU QUALI BENI GRAVA L’IMPOSTA

• L’imposta è dovuta sui fabbricati, ma l’abitazione principale è esente (nota: se si tratta di fabbricati appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9, considerati di lusso, l’Imu, invece, è dovuta con un’aliquota ridotta e spetta una detrazione). Per abitazione principale s’intende l’immobile nel quale il possessore risiede anagraficamente e dimora abitualmente: le due condizioni devono coesistere, quindi la mancanza di una di esse comporta il pagamento del tributo.
• L’esenzione spetta anche sulle pertinenze dell’abitazione principale classificate nelle categorie catastali  C/2, C/6, C/7 nella misura massima di una unità per ciascuna categoria.
• Le aree fabbricabili sono quelle individuate dal piano regolatore comunale: esse generalmente sono valutate sulla base del valore venale in comune commercio, che è la risultante di una molteplicità di parametri.
• I fabbricati rurali ad uso strumentale godono di un’aliquota agevolata che può essere anche azzerata dai Comuni.
• Scontano l’imposta anche i fabbricati che devono essere iscritti in catasto e quelli abusivi, oltre quelli occupati abusivamente; però sono esenti dal tributo gli immobili che non possono essere utilizzati (e quindi indisponibili) per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria per occupazione senza consenso del proprietario oppure clandestina oppure avvenuta con inganno.
• I fabbricati collabenti non sono aggettati a imposta (si tratta di ruderi, unità immobiliari inutilizzabili, perché fatiscenti o in parte demolite o con il tetto crollato o caratterizzate da inesistenza di elementi strutturali e di impianti); sono unità la cui utilizzabilità non è superabile con soli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.
• I terreni agricoli situati in Comuni montani non sono assoggettati all’imposta.
• I fabbricati costruiti e destinati dall’impresa alla vendita sono esenti dall’imposta se non locati.
• Il pignoramento di un immobile è ininfluente ai fini della gestione del tributo.

RIDUZIONE DEL 50%

L’aliquota Imu è ridotta del 50%  in caso di

• fabbricati d’interesse storico o artistico;
• fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati; tale condizione è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del richiedente. In alternativa il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva che attesti lo stato di fatto risultante da una perizia di parte redatta di un tecnico abilitato. In sostanza, l’immobile deve trovarsi nello stato di temporanea impossibilità di essere utilizzato, vale a dire che deve versare in una situazione di degrado non superabile con interventi di manutenzione straordinaria;
• fabbricati dati in comodato tra genitori e figlim, a patto che siano adibiti ad abitazione principale, ma è richiesto che il comodante possieda una sola abitazione in Italia; inoltre, deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato. La riduzione spetta anche nel caso in cui il comodante possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a sua abitazione principale (il contratto di comodato deve essere registrato entro trenta giorni dalla stipula). La riduzione si estende anche alle pertinenze (con le precisazioni già dette in precedenza);
• ai pensionati non residenti, titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, la riduzione spetta se residenti in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia, il che sta a significare che deve esserci coincidenza tra Stato di residenza e Stato che eroga il trattamento pensionistico. E’ necessario, però, che l’immobile sia nella piena disponibilità del contribuente: pertanto, un eventuale contratto di locazione o di comodato è di ostacolo alla riduzione.

IMPONIBILE

La base su cui applicare l’imposta è calcolata come segue:

• fabbricati del gruppo catastale A (eccetto A/10, uffici e studi privati) e categorie C/2, C/6, C/7 : la rendita catastale prima si rivaluta del 5% e poi si moltiplica per 160 (coefficiente complessivo 168);
• fabbricati del gruppo castale B e categorie C/3, C/4, C/5: la rendita catastale prima si rivaluta del 5% e poi si moltiplica per 140 (coefficiente complessivo 147);
• fabbricati A/10 e D/5: la rendita catastale prima si rivaluta del 5% e poi si moltiplica per 80 (coefficiente complessivo 84);
• fabbricati del gruppo catastale D (eccetto D/5): la rendita catastale prima si rivaluta del 5% e poi si moltiplica per 65 (coefficiente complessivo 68,25);
• fabbbricati della categoria C/1, negozi e botteghe: la rendita catastale prima si rivaluta del 5% e poi si moltiplica per 55 (coefficiente complessivo 57,75).

MISURA dell’IMPOSTA e VERSAMENTO

• L’aliquota base è pari allo 0,86%, ma i Comuni possono aumentarla fino all’ 1,06%, fino a giungere all’ 1,14%, se nel passato hanno già aumentato l’aliquota Tasi dello 0,8 per mille.
• L’imposta deve essere versata in due rate: il 50% entro il 16 giugno ed il conguaglio entro il 16 dicembre, ma è fatta salva la facoltà di versarla in un’unica soluzione entro il 16 giugno.

PAGAMENTO OMESSO, PARZIALE o RITARDATO

La sanzione per omesso, parziale o ritardato pagamento per le violazioni commesse dal 1 settembre 2024 è del 25% dell’importo non versato [con riduzione alla metà se si assolve il pagamento entro novanta giorni dalla scadenza (in precedenza era del 30%)]. E’ comunque possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso (inibito dalla notifica dell’atto impositivo), che prevede sensibili riduzioni della sanzione a seconda del tempo in cui il vesamento è effettuato (riduzioni che vanno da 1/10 a 1/5).

DICHIARAZIONE

Il principio è che la dichiarazione deve essere presentata solo vi sono variazioni immobiliari rispetto all’anno precedente che sfuggono alla conoscibilità del comune (esempi: le variazioni che derivano da atti pubblici non comportano l’obbligo della dichiarazione, perché conoscibili dal comune; lo stesso è per variazioni dipendenti da stato d’inagibilità o inabitabilità già conosciuto dal comune, come può essere in presenza di un’ordinanza di sgombero). Al contrario, la dichiarazione è obbligatoria in caso di abitazione concessa in comodato tra padri e figli (con le precisazioni già dette), perché il comune nulla sa del contratto) pur registrato) e nel caso di fabbricati beni/merce non locati delle imprese costruttrici.

Nino Di Iorio